Mehmet BAYAR

KAT İRTİFAKI, KAT MÜLKİYETİ NEDİR ?

Mehmet BAYAR

             Konut alırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan birisi de aldığımız dairenin “Kat İrtifaklı mı” yoksa “Kat Mülkiyetli mi” olduğudur. Bu hususlar yanında, aldığımız dairenin eğer bir apartman veya site içinde yer alıyorsa, bina veya site içindeki konumunu gösteren “Kat İrtifakı Projesi” de diğer bir önem arz eden konudur.

            Burada öncelikle bir yapının mülkiyet sürecinden bahsederek konuyu açmamız gerekir. Bir yapıya başlamadan önce ilgili belediyesinden alınacak imar çapı ile ilgili mevzuata uygun yapı ruhsatı projesi tanzim edilir. Bu projenin onaylanmasını ve Yapı Ruhsatının alınmasını müteakip, derhal “Kat İrtifakı Projesi” dediğimiz Bağımsız Bölüm (Daire numaralarının) yer aldığı proje tasdik ettirilerek ilgili tapu dairesinde kaydettirilebilir. Böylece istenirse, henüz hiç inşaatına başlanmamış bir arsa için, tapu dairesinden her daire için ayrı ayrı “Kat İrtifakı Tapusu“ alınabilir. Yapı inşaatının tamamlanmasını müteakip ilgili belediyesine müracaatla “Yapı Kullanma İzin Belgesi” talep edilir. Bu aşamada, belediye inşaat sahibine iki adet yazı vererek, Sigorta ve Vergi dairelerinden ilişiksiz yazısı talep eder. Bu kurumlardan alınacak ilişiksiz yazısından sonra da söz konusu yapı, belediye yetkililerince incelenerek ilgili ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilip edilmediği kontrol edilir. Bu kontrolün tamamlanmasının ardından herhangi bir sorun yoksa “Yapı Kullanma İzin Belgesi” tanzim edilerek yapı sahibine verilir. Burada dikkat çekilmesi gereken husus, Yapı Kullanma İzin Belgesinin tüm yapı için tanzim edilebileceği gibi, tek tek her Bağımsız Bölüm için de tanzim edilebilmesidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınmasının ardından kadastro müdürlüğüne müracaatla “cins tashihi” (cins değişikliği) talebinde bulunulur. Kadastro elemanlarının kontrolünün ardından, cins değişikliği beyannamesi hazırlanarak tapu müdürlüğüne sevk edilir. İlgili işlemlerin tamamlanmasından sonra, böylece Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçilmiş olur.

            Burada dikkat çekilmesi gereken en önemli hususlardan bir tanesi Kat İrtifakının henüz inşaatı hiç başlamamış bir arsa üzerinde dahi kurulabilmesidir. Bazı kötü niyetli insanların bu durumdan istifade ederek hiç başlamamış bir inşaattan, sanki bitmiş bina gibi daire satabilmeleri, çeşitli aldatmacalarla mümkün olabilmektedir.

Yapı Ruhsatının; 2 yıl içinde temelinin yapılması şartı ile 5 yıl geçerli olduğu düşünülürse Yapı Kullanma İzin Belgesinin ve Kat Mülkiyetinin önemi bir kez daha anlaşılmış olur.    

Bir diğer önemli husus ise; aldığımız dairenin konumunun kat irtifakı projesi ile uygunluğunun sağlanmasıdır. Yapılan tespitlerde neredeyse % 10 lara varan oranlarda hatalar gözlenmiştir. Bir binada eğer her katta birden fazla daire var ise; tapudaki kat irtifakı projesinden tespit yaparak aldığınız dairenin konumunu irdelemenizde fayda vardır. Çünkü; karşılıklı oturan dairelerin numaralandırması ehil olmayan kişilerce yapıldığında, birbirinin dairesinde oturan insanlara rastlamak mümkün olmaktadır. Keza aynı şekilde site tarzı yapılaşmalarda birden fazla bloktan oluşan yapılarda blok numaralandırmalarında karışıklık yaşanmakta ve tapuda kayıtlı “kat irtifakı projesindeki” bloktan farklı bir blokta oturmak mümkün olabilmektedir.

Evinizde huzurla oturmanız dileği ile esen kalın. 

KONUT ALIRKEN NELERE DİKKAT EDELİM

Mehmet BAYAR 

İTÜ-İNŞAAT MÜHENDİSİ

SPK – GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI 

Hayatımızda önemli yer tutan evlerimizi seçerken, nelere dikkat etmemiz gerektiği konusunda farklı değerlendirmeler olduğu açıktır. Kimimiz mutfak dolabına, kimimiz odaların boyasına, kimimiz de fayans ve seramiklere bakar; buna göre kararımızı veririz. Elbette bunlar da birer kıstas olarak görülebilir; ancak bundan daha önemli iki husus vardır: Bunlardan birincisi canımızın emniyeti, ikincisi canımızın yongası malımızın mülkiyet hakkı.

 

 Burada öncelikle emniyetten söz edeceğiz. Ailemizi ve en sevdiklerimizi emniyetle muhafaza edecek olan veya etmesi gereken evimiz acaba ne kadar güvenlidir? Tabiat şartlarına ve en önemlisi bulunduğumuz coğrafyanın en büyük doğa felaketi sayılacak depreme karşı ne kadar dayanıklıdır?

 

 Hatay bölgesi yüz yıllardır en büyük deprem felaketlerine sahne olmuş coğrafyalardan biridir. Bu konuda tarihte olmuş vakaların ne büyük derin yaralar açtığı herkesçe bilinmektedir. Bu itibarla bölgemizde olası bir deprem hareketine karşı hazırlıklı olmamız gerekmektedir. Unutulmaması gereken husus; depremin değil, aslında binamızın öldürücü olduğudur. Deprem sadece binamızın dayanıklılığını birkaç saniyede kontrol eden ve hiçbir iltimas, adam kayırmacılık göstermeyen son derece ciddi ve kararlı bir kontrol teşkilatıdır. Bu kontrol; sadece hızlı yapılıp gerçekleştirilmekle kalmaz, hata varsa cezası da hemen kesilip verilir. Sizin emniyetle sığındığınız binanız bir anda felaketiniz olabilir. 

 

Günümüz teknolojisi ile gerçekleştirilen güncel betonarme yapılar, taşıdıkları ağırlıktan neredeyse 3-4 kat daha fazla ağırlıktadırlar. (Belki yakın zamanda konservatif yapı teknolojilerinden farklı tekniklerle daha hafif ve dayanıklı (mesela kompozit malzemeden) yapılar inşa edilebilirse bu sorun ortadan kalkabilir.)  Binalarımızda taşımasını ön gördüğümüz yükler 200kg/m2 iken, binanın zati ağırlığı 600-700 kg/m2 ye çıkabilmektedir. Böylece kendi binamızın altında kalıp yok olabiliriz.

 

 Bu nedenle yapmamız gereken şey, nasıl ki ekmeği fırından almamız gerekiyorsa ve doğrusu da buysa, evimizi de bu mesleğin erbabından almamız en doğru tercih olacaktır. Bu konuda iyi niyetli olmak yeterli değildir. Bu özelliklerin yanı sıra işi doğru ve bilinçli olarak yapabilme ehliyetine sahip olmak çok önemlidir. Bu ülkede bulunan onlarca teknik üniversite bu nedenle kurulmuştur. Amaç işsiz üniversite mezunu yaratmak değil, sağlıklı ve güvenilir yapılar oluşturmaktır.

 

 Şunu da belirtmekte fayda vardır ki bazı daire satıcılarının “ Ben şu kadar ton demiri fazladan attım.” demesi beyhude bir avuntudur. Sağlıklı olacağım diye bilinçsizce onlarca ilacı içmemiz nasıl ki sağlığımızı bozarsa, asıl olan; fazla malzeme kullanmak değil, doğru yerde doğru malzeme kullanmaktır. Tümüyle ticari amaçla gerçekleştirilen ve maalesef yasalarımızın halen icazet verdiği yapı müteahhitliği konusu bu konuda duçar kalmaktadır. Ehil ellerden alınacak ekmek, ehliyetsiz ellerden alınacak mide bozacak pastaya tercih edilmelidir. 

 

 Önümüzdeki sayıda mülkiyet hakkı ile ilgili dikkat edilecek hususlara değinmek üzere esen kalın.

Joomla templates by Joomlashine